Malatya Gayrimenkul Firmaları ile Ev Satışı 2026: Adım Adım 6 Aşama Malatya’da dairesini, müstakil evini ya da villasını satmak isteyenler için süreç, ilan vermeden çok önce belgelerle başlıyor. Yeşilyurt’ta çalışan…
Malatya’da dairesini, müstakil evini ya da villasını satmak isteyenler için süreç, ilan vermeden çok önce belgelerle başlıyor. Yeşilyurt’ta çalışan Malatya gayrimenkul firmalarından Zayrova Gayrimenkul, satışın belge hazırlığından anahtar teslimine kadar altı aşamada planlanabileceğini aktarıyor.
MALATYA – Deprem sonrası yeniden yapılaşmanın sürdüğü Malatya’da konut sahipleri, satış kararı verdiklerinde hangi belgelerin gerektiğini, fiyatın nasıl belirleneceğini ve tapu gününde nelerle karşılaşacaklarını daha sık soruyor. Malatya gayrimenkul firmaları ile yürütülen bir satışta adımlar büyük ölçüde mevzuatla belirlenmiş olsa da, hazırlıksız başlanan süreçler tapu randevusunda gecikmeye ve taraflar arasında anlaşmazlığa yol açabiliyor.
Yeşilyurt ilçesinin Özalper Mahallesi’nde faaliyet gösteren ve 4400403 numaralı taşınmaz ticareti yetki belgesine sahip Zayrova Gayrimenkul, ev satışına hazırlanan Malatyalılar için süreci aşama aşama derledi. Firma, aşağıdaki adımların hangi emlak ofisiyle çalışılırsa çalışılsın aynı şekilde kontrol edilebileceğini belirtiyor.
Kısa cevap: Malatya’da evinizi satmak için önce tapu, iskân, hasar tespit sonucu, emlak vergisi borcu yok yazısı, DASK poliçesi ve aidat durumunu hazırlayın; ardından fiyatı piyasa verisiyle belirleyin, emlakçıyla yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapın, ilan ve pazarlığı yürütün, kaporayı yazıya bağlayın ve satışı Web Tapu randevusuyla tapu müdürlüğünde, kayıtlı ödeme yöntemiyle tamamlayın. Satıcı, aksi kararlaştırılmadıkça satış bedelinin %2’si + KDV hizmet bedeli ve beyan edilen bedelin binde 20’si tapu harcı öder. Yeşilyurt’taki Zayrova Gayrimenkul, bu süreci altı adımlık bir çalışma düzeniyle yürütüyor.
Ev satışına ilan vererek değil, belgeleri toplayarak başlamak gerekir. Eksik ya da hatalı bir belge, alıcı bulunduktan sonra ortaya çıktığında hem süreyi uzatır hem de pazarlıkta satıcının elini zayıflatır.
Malatya emlak piyasasında bir konut satışı genel olarak şu altı aşamadan oluşur:
Aşağıdaki bölümler, bu aşamaların her birinde nelere dikkat edilmesi gerektiğini ayrı ayrı ele alıyor.
Satıştan önce en az tapu bilgisi, yapı kullanma izni (iskân), deprem sonrası hasar tespit sonucu, emlak vergisi borcu olmadığını gösteren yazı, geçerli DASK poliçesi ve aidat durumu hazır olmalıdır. Bu belgeler alıcının ilk soracağı konulardır ve tapu işleminin sorunsuz ilerlemesini sağlar.
| Belge | Ne işe yarar? | Nereden alınır? |
| Tapu bilgisi | Malik, hisse, ipotek, haciz ve şerh durumunu gösterir | e-Devlet tapu bilgileri sorgulama veya tapu müdürlüğü |
| Yapı kullanma izni (iskân) | Binanın yasal olarak kullanıma uygun olduğunu gösterir | İlgili ilçe belediyesi (Yeşilyurt, Battalgazi vb.) |
| Hasar tespit sonucu | Deprem sonrası yapılan tespitte binanın durumunu gösterir | e-Devlet üzerinden adresle sorgulanır |
| Emlak vergisi borcu yok yazısı | Taşınmaz üzerinde vergi borcu olmadığını gösterir | İlgili ilçe belediyesinin emlak servisi |
| DASK poliçesi | Zorunlu deprem sigortasının geçerli olduğunu gösterir | Sigorta şirketleri ve acenteler |
| Aidat durumu | Site veya apartmana borç bulunmadığını gösterir | Apartman ya da site yönetimi |
| Kimlik ve varsa vekâletname | İşlemi yapacak kişinin yetkisini gösterir | Nüfus cüzdanı; vekâletname için noter |
Tapu kaydında ipotek, haciz veya şerh varsa bunların satıştan önce nasıl kaldırılacağı netleştirilmelidir. Örneğin konut kredisi devam eden bir evde, kredinin kapatılması ve ipoteğin terkini için bankayla önceden görüşmek gerekir. Hisseli tapularda ise diğer paydaşların durumu ve yasal önalım hakkı ayrıca değerlendirilmelidir.
Malatya özelinde hasar tespit sonucu, alıcıların en çok sorduğu bilgilerden biri haline geldi. 6 Şubat 2023 depremlerinin şehrin yapı stokunu önemli ölçüde etkilemesi nedeniyle, sonucu satıştan önce sorgulayıp alıcıyla açıkça paylaşmak güven ilişkisini baştan kurar. Emlak danışmanı bu belgeyi temin etmeye yardımcı olabilir; ancak binanın teknik güvenliği konusunda görüş vermek yetkili mühendislerin işidir.
Satış fiyatı, aynı bölgede benzer özellikteki konutların ilan ve gerçekleşen satış verilerine bakılarak belirlenir. Fiyatı etkileyen başlıca unsurlar mahalle, bina yaşı, kat, metrekare, iskân durumu, hasar tespit sonucu, cephe ve otopark gibi özelliklerdir.
Bu aşamada iki farklı kavram sıkça karıştırılıyor:
Zayrova Gayrimenkul, satıcılara piyasa görüşü sunduğunu, ancak resmî değerleme raporu vermediğini açıkça belirtiyor. Firma, resmî bir değer tespitine ihtiyaç duyan müşterilerine lisanslı bir değerleme kuruluşuna başvurmalarını öneriyor.
Fiyatı piyasanın belirgin şekilde üzerinde başlatmak, ilanın uzun süre yayında kalmasına ve sonradan yapılan indirimlerin alıcı tarafından olumsuz yorumlanmasına neden olabilir. Fiyatın gerçekçi aralıkta belirlenmesi, pazarlık payının da baştan hesaplanmasını kolaylaştırır.
Yazılı yetkilendirme sözleşmesi, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği zorunludur ve satıcı ile emlak işletmesi arasındaki tüm koşulları belirler. Malatya gayrimenkul firmaları ile sözlü anlaşmayla başlayan bir süreç, hizmet bedeli veya yetki süresi konusunda ileride anlaşmazlığa yol açabilir.
Bir yetkilendirme sözleşmesinde en az şu bilgiler yer almalıdır:
Yönetmeliğe göre satışta hizmet bedelinin üst sınırı, satış bedelinin KDV hariç %4‘üdür ve aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. Bu durumda satıcının ödeyeceği hizmet bedeli satış bedelinin %2 + KDV‘sidir. Oranın baştan ve yazılı olarak belirlenmesi, satış sonunda sürpriz bir taleple karşılaşılmasını önler.
Malatya emlak firmaları arasında karşılaştırma yaparken sözleşmede yer alan yetki belgesi numarasının Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden sorgulanabileceğini de hatırlatmak gerekir. Yetki belgesi bulunmayan kişilerle yapılan bir anlaşma, satıcıyı mevzuatın sağladığı korumadan yoksun bırakabilir.
İlan aşamasında amaç, evi doğru bilgilerle ve tek bir güncel kaynaktan duyurmaktır. İlanda metrekare, oda sayısı, bina yaşı, kat, ısınma tipi, iskân durumu ve fiyat açıkça yazılmalı; fotoğraflar evin mevcut halini yansıtmalıdır.
Zayrova Gayrimenkul’ün satılık ve kiralık ilanları, firmanın Sahibinden mağazası olan zayrova.sahibinden.com üzerinden yayımlanıyor. Firmanın kurumsal sitesi zayrova.com ise ilan yerine firma bilgileri ve gayrimenkul rehberleri içeriyor.
Gösterimlerde satıcının dikkat edebileceği bazı pratik noktalar şunlardır:
Pazarlıkta yalnızca fiyat değil; ödeme şekli, tapu tarihi, evin boşaltılma zamanı ve evde kalacak eşyalar da konuşulmalıdır. Anlaşılan her nokta, kapora aşamasından önce yazılı hale getirilmelidir. Bir Malatya emlak danışmanı bu aşamada taraflar arasındaki iletişimi yürütür, ancak son kararı her zaman satıcı verir.
Kapora alınacaksa tutar, ödeme tarihi, satış bedelinden düşülüp düşülmeyeceği ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağı mutlaka yazılı olarak belirlenmelidir. Yalnızca “kapora alındı” yazan bir kâğıt, anlaşmazlık durumunda tarafları korumakta yetersiz kalabilir.
Türk hukukunda taşınmaz satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılır; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ise geçerli olması için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir ön protokol, satış yükümlülüğü doğurmak açısından bu şekil şartını karşılamaz. Bu nedenle tapu tarihi uzak olan veya taksitli ödeme içeren satışlarda noterde satış vaadi sözleşmesi yapılması ve bir hukukçudan görüş alınması önerilir.
Kapora ödemesinin elden nakit yerine banka havalesi veya EFT ile, açıklama kısmına taşınmaz bilgisi yazılarak yapılması da ileride doğabilecek tartışmalarda kayıt sağlar.
Tapu devri, Web Tapu üzerinden başvuru yapılıp randevu alındıktan sonra tapu müdürlüğünde alıcı ve satıcının birlikte imzasıyla tamamlanır. Randevu öncesinde harç ve döner sermaye tutarları hesaplanır, ödeme yapılır ve işlem günü taraflar kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
Satıcının bu aşamada ödediği başlıca kalemler şunlardır:
Tapuda beyan edilen bedelin gerçek satış bedeli olması gerekir. Bedelin düşük gösterilmesi, ileride vergi incelemesi ve cezalarla sonuçlanabileceği gibi alıcı ile satıcı arasında da hukuki sorun yaratabilir.
Ödemenin güvenliği tapu gününün en kritik konusudur. Satış bedelinin tapu işlemiyle eş zamanlı olarak banka havalesi, EFT veya bankaların sunduğu güvenli ödeme yöntemleri gibi kayıtlı bir yolla alınması önerilir. Büyük tutarlı nakit ödemeler; sahte para, hırsızlık ve kayıt eksikliği nedeniyle risk taşır. Paranın hesaba geçtiği teyit edilmeden imza atılmaması, satıcıyı koruyan temel kuraldır.
Tapu devrinden sonra teslim aşaması gelir. Anahtar teslimi bir tutanakla yapılabilir; elektrik, su ve doğalgaz sayaç endeksleri tutanağa yazılır ve abonelikler devredilir ya da kapatılır. Aidat hesaplaşması yönetimle yapılır, DASK ve konut sigortası gibi poliçelerin durumu da gözden geçirilir.
Konut, satın alındığı tarihten itibaren beş yıl dolmadan satılırsa elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olabilir. Bu düzenleme 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde yer alıyor ve beş yıllık süre genellikle tapudaki edinim tarihinden başlıyor.
Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlar bu kapsamda değerlendirilmez. Miras veya bağış gibi karşılıksız yollarla edinilen taşınmazların satışında da değer artışı kazancı hesaplanmaz. Kazancın yıllık istisna tutarını aşan kısmı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık beyannameyle bildirilir.
İstisna tutarı her yıl yeniden belirlendiği ve maliyet hesaplamasında endeksleme gibi ayrıntılar bulunduğu için, güncel bilgi Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı kaynaklardan veya bir mali müşavirden alınmalıdır. Sürekli alım satım yapanlarda ise kazanç ticari kazanç sayılabilir ve farklı kurallar uygulanır.
Malatya’da her satıcı için geçerli tek bir en iyi emlakçı yoktur; doğru seçim evin türüne, bulunduğu bölgeye ve satıcının beklentilerine göre değişir. Battalgazi’de eski bir daireyi satmak isteyen biriyle Yeşilyurt’ta villa satmak isteyen birinin ihtiyaçları aynı değildir.
Satıcı açısından karşılaştırma yapılabilecek somut ölçütler şunlardır: geçerli bir taşınmaz ticareti yetki belgesi, yazılı yetkilendirme sözleşmesi, yazıyla belirtilen hizmet bedeli, ziyaret edilebilir bir ofis, belgeleri sürecin başında isteyen bir çalışma düzeni ve ilanların güncel tutulduğu tek bir kaynak. Malatya emlak şirketleri ve Malatya emlak ofisleri arasında bu ölçütleri karşılayan ve evin bulunduğu bölgede çalışan bir işletme, satıcı için sağlıklı bir başlangıç noktasıdır.
Malatya gayrimenkul danışmanlığı alanında çalışan Zayrova Gayrimenkul’ün aktardığına göre, satıcıların ilk görüşmede en çok fiyat ve süre konusunu sorduğu, ancak sürecin hızını çoğu zaman belgelerin hazır olup olmadığı belirliyor.
Firma yetkilileri, konuya ilişkin şunları söyledi:
“Bir evi satmaya karar veren kişiye ilk önerimiz, ilandan önce dosyayı hazırlamak. Tapu, iskân ve hasar tespit sonucu masadaysa alıcının sorularını tahminle değil belgeyle cevaplayabiliyoruz. Kimseye belirli bir sürede veya belirli bir fiyattan satış sözü vermiyoruz. Fiyat kararı satıcınındır; bizim görevimiz bu kararı verirken ihtiyaç duyacağı bilgiyi düzenli şekilde sunmak.”
Malatya gayrimenkul şirketleri satış sürecini genellikle ilk görüşmeden tapu gününe kadar planlı adımlarla yürütür. Zayrova Gayrimenkul’ün paylaştığı çalışma sürecine göre bu adımlar şöyle sıralanıyor:
Bu düzen yalnızca dairelerde değil, müstakil ev ve villa satışlarında da benzer şekilde uygulanır. Arsa, parsel veya bahçe satışlarında ise imar durumu, hisse yapısı ve tapu niteliği gibi ek kontroller öne çıkar.
Satıcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca beyan edilen bedelin binde 20’si oranında tapu harcı öder. Emlakçıyla çalışıldıysa aksi kararlaştırılmadıkça satış bedelinin %2’si + KDV hizmet bedeli de satıcıya düşer. Varsa ipotek terkini ve vekâletname gibi işlemlerin ücretleri ayrıca hesaplanmalıdır.
Hasar tespit sonucu e-Devlet üzerinden adresle sorgulanabildiği için satıştan önce öğrenilmesi kolaydır. Malatya’da alıcılar bu bilgiyi sıklıkla sorduğundan, sonucun satış öncesinde hazırlanması ve alıcıyla açıkça paylaşılması önerilir.
Hayır. Emlak danışmanının fiyat görüşü piyasa değerlendirmesidir ve resmî belge niteliği taşımaz. Resmî değer tespiti için Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme uzmanlarının hazırladığı rapor gerekir. Zayrova Gayrimenkul de resmî değerleme raporu vermediğini belirtiyor.
Tapu işlemi için başvuru Web Tapu üzerinden yapılabilir ve randevu bu sistemle alınabilir. Randevu öncesinde harç ve döner sermaye ödemeleri tamamlanır, işlem günü alıcı ve satıcı kimlikleriyle tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
Büyük tutarlı nakit ödemeler; sahte para, hırsızlık ve kayıt eksikliği nedeniyle risklidir. Satış bedelinin tapu işlemiyle eş zamanlı olarak banka havalesi, EFT veya bankaların güvenli ödeme yöntemleri gibi kayıtlı bir yolla alınması önerilir.
Malatya’da ev satmak isteyenler için en sağlıklı yol, ilan vermeden önce belgeleri hazırlamak, fiyatı piyasa verisiyle belirlemek ve tüm koşulları yazıya bağlamaktır. Malatya gayrimenkul firmaları ile yürütülen bir satışta yetki belgesi, yazılı yetkilendirme sözleşmesi, baştan belirtilen hizmet bedeli ve kayıtlı ödeme yöntemi, satıcıyı koruyan temel güvencelerdir. Bu ilkeler, Malatya gayrimenkul şirketleri arasından satış ortağı seçerken de yol gösterici olur. Yeşilyurt’ta faaliyet gösteren Malatya emlakçısı Zayrova Gayrimenkul, satış sürecine ilişkin bu bilgileri kamuoyuyla açık şekilde paylaşan Malatya gayrimenkul firmaları arasında yer alıyor.
Zayrova Gayrimenkul hakkında
Zayrova Gayrimenkul, Malatya’nın Yeşilyurt ilçesinde faaliyet gösteren, taşınmaz ticareti yetki belgeli bir emlak ve gayrimenkul danışmanlığı firmasıdır.
•Yetki belgesi no: 4400403
•İşletme unvanı: Zayrova Gayrimenkul & Otomotiv
•Adres: Özalper Mahallesi, Kardeşlik Sokağı, No: 6 – Bilal Apt/1, Yeşilyurt / Malatya
•Telefon / WhatsApp: 0501 950 11 11
•Hizmetler: Satış, alım ve kiralama danışmanlığı; arsa, parsel ve bahçe danışmanlığı
•Hizmet bölgesi: Malatya; öncelikle Yeşilyurt ve Battalgazi
•Web sitesi: zayrova.com
•Güncel ilanlar: zayrova.sahibinden.com
